Pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale

Nouveau sur ce blog ? Vous aimeriez sans doute lire mon livre "Le guide de démarrage de la liberté financière" qui vous explique comment avoir des finances plus saines et augmenter vos revenus grâce à l'immobilier, la bourse et une entreprise à temps partiel sur Internet. 

Est-ce que vous aussi vous vous êtes déjà posé cette question ? 

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Moi OUI ! 

Pourquoi cette question est importante ? 

Parce qu'elle va tout simplement déterminer votre vie ! 

La perspective de ne plus « payer de loyer pour rien », de « vivre vraiment chez soi » parait séduisante, mais tout n'est pas si évident.

L'idée la plus répandue est qu'il faut acheter très jeune. Enfin, c'est le conseil que nous donne nos parents.

Plutôt que de poser la question à des personnes plus âgées que moi (mais qui n'ont jamais vraiment investi), j'ai demandé à des investisseurs comme Elise Franck et Olivier Seban. 

Tous m'ont répondu la même chose ... 

Il ne faut pas acheter sa résidence principale car c'est un passif. Durant la durée de votre emprunt, vous ne faites que payer des intérêts, des taxes et des frais d'entretien. Elle vous appartiendra 20 ans plus tard et on dira de vous que vous avez un gros patrimoine.

Certes, vous avez un gros patrimoine, mais c'est un patrimoine qui dort et qui ne peut être converti en argent que si vous vendez votre bien ... Et même si vous revendez votre résidence trois fois plus cher que vous ne l'avez acheté parce que le marché s'est apprécié, vous devrez quand même vous reloger et vous paierez ... le prix du marché. Donc, vous ne vous enrichissez pas vraiment, selon Olivier Seban. 

Pourquoi ne pas l'acheter ?  

En achetant votre résidence principale, vous réduisez votre capacité d'emprunt, qui correspond à environ 33% de votre revenu mensuel brut. Au plus elle est élevée, au plus vous pouvez investir. 

Prenons 2 cas. 

Cas 1 : Vous achetez votre résidence principale. Vous prenez un crédit sur 20 ans et vous payez 500€ par mois pour rembourser votre crédit. Mais vous êtes en partie bloqué pendant la durée de remboursement du crédit, soit 20 ans. Vous pouvez difficilement investir car vous avez (presque) épuisé votre capacité d'emprunt, sauf en cas de revente. Revendre est une procédure longue. Il est bien plus confortable de rester propriétaire de sa maison que d'entamer les démarches pour revendre. Je généralise mais c'est ce qui se passe pour 90% des gens.

Un autre point qui vient assombrir ce concept d'acheter sa résidence principale, c'est le changement. Dans 5 ans, vous ne savez pas ce qu'il va se passer. 

Peut-être que vous perdrez votre emploi ou que vous divorcerez. Ou alors peut-être que vous aurez envie de vivre ailleurs. Si vous avez acheté votre résidence principale, vous êtes bloqué. Vous êtes obligé de revendre. Et si le marché est baissier, vous risquez de perdre de l'argent.

Je généralise beaucoup mais c'est vraiment les risques que vous prenez en achetant votre résidence principale, surtout si vous êtes jeune comme moi. 

N'oubliez pas non plus que vous payez les intérêts du crédit chaque mois. OK, vous ne payez pas un loyer mais vous payez énormément en intérêts. Cette sécurité dont on parle tant a donc un coût : votre liberté et les intérêts ! 

Cas 2 : Vous restez locataire mais vous choisissez d'investir dans l'immobilier locatif. Dans ce cas, vous utilisez votre capacité d'emprunt pour faire des investissements. Disons que vous achetez un bien immobilier à crédit sur 20 ans. Vous payez une mensualité de 500€ par mois et vous le faites louer 600€. Vous gagnez 100€ par mois (je ne tiens pas compte des impôts). Ici, c'est le locataire qui paye votre crédit et les intérêts, pas vous ! 

Ce n'est pas tout. Si vos revenus locatifs couvrent vos mensualités de remboursement du prêt, la banque le voit et sera plus disposée à vous prêter de l'argent pour de nouveaux prêts. 

Remarquez aussi que la banque prend en compte les revenus salariés et 70% de vos revenus locatifs pour recalculer votre capacité d'emprunt. En gros, votre capacité d'emprunt augmente ce qui vous laisse de la marge pour investir à nouveau. 

BINGO.

Vous deviendrez rentier, tôt ou tard, car plus vous avez de biens, plus vous avez de revenus passifs. Ces revenus passifs vont eux-mêmes augmenter vos revenus salariaux, ce qui vous permettra d'investir jusqu'à ce que vos revenus passifs soient supérieurs à vos dépenses mensuelles. 

Sans parler des opérations d'achat-revente que vous pourrez effectuer. C'est d'ailleurs comme ça qu'Elise Franck est devenue rentière en 4 ans et elle est restée locataire durant cette période !

Et si vous voulez vraiment l'acheter ?

Si vous voulez l'acheter, c'est votre choix. 

Si vous voulez l'acheter, cela veut dire que vous êtes en quête de sécurité, ce qui est normal. On a tous ce besoin vital de se sentir chez soi. 

Peut-être que votre salaire vous convient et que vous pouvez déjà vous offrir tout ce dont vous avez besoin. Si vous ne désirez pas investir dans l'immobilier locatif, alors OUI la meilleure solution est d'acheter votre résidence principale. 

Dans quelques années, elle vous appartiendra vraiment et vous pourrez la transmettre à vos enfants. 

En fait, l'un des rares cas où vous pouvez vous "enrichir" avec votre résidence principale, c'est en faisant louer une partie de votre résidence. Dans ce cas, une partie de votre crédit sera payé par un locataire. 

Pour terminer, rien ne vous empêche d'acheter votre résidence principale APRES avoir investi. Investir dans le locatif, faire une plus-value à la revente et utiliser cette plus-value pour mettre sur la table un apport conséquent pour votre résidence, là cela devient intéressant. 

Conclusion

Selon moi, s'il ne devait y avoir qu'une question à se poser avant d’acheter, ce serait de savoir si vous êtes prêt à rester 10 ans dans le même logement ? 

Les rentiers dont je connais le parcours ont tous commencé par investir dans le locatif avant d'acheter leur résidence principale. 

C'est simple, ils se sont d'abord enrichi avec leurs biens immobiliers et leurs revenus salariaux (ou revenus provenant de leur entreprise). Une fois leur indépendance financière atteinte, ils ont acheté leur résidence principale et y ont mis un gros apport, au moins 20% du prix de revient du bien (ce qui est conséquent pour une maison décente). 

Personnellement, je pense que quand on est jeune, on a tout intérêt à d'abord investir dans l'immobilier ou autre pour se constituer des revenus complémentaires. En plus, cela nous laisse une liberté supplémentaire pour changer d'environnement. Nous ne sommes pas fait pour rester dans le même endroit toute notre vie ! 

En résumé, acheter sa résidence principale est intéressant quand on peut mettre un apport important et qu'on a une situation stable (familiale et professionnelle). Evidemment, l'idéal est d'atteindre l'indépendance financière avant de penser à posséder votre résidence principale.

Ce n'est que mon humble avis.

Qu'en pensez-vous ? Etes-vous d'accord avec moi ? Dites-moi en commentaire. 

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