Interview d'Elise Franck - Comment je suis devenue rentière en 4 ans

Bonjour à tous. J'ai eu le plaisir d'interviewer Elise Franck qui est devenue rentière via l'investissement immobilier. Elle est aussi l'auteure du livre "Comment je suis devenue rentière en 4 ans". Peut-être que vous en avez entendu parler ! Moi, j'ai vraiment aimé le livre. Je trouve le parcours d'Elise inspirant, c'est pourquoi j'ai eu envie de l'interviewer pour mon blog. 

Voici la retranscription de l'interview. Bonne lecture !

1) Bonjour Elise, je suis ravi de pouvoir vous interviewer. Pour les lecteurs qui ne vous connaissent pas encore, pouvez-vous nous expliquer brièvement votre parcours professionnel avant d'avoir investi dans l'immobilier ?  

Avant d'avoir investi dans l'immobilier j'étais secrétaire dans un grand groupe bancaire. Je m'occupais des notes de frais et de l'organisation des agendas de mes patrons. J'y suis entrée après mon bac et j'y suis restée 6 ans en tout. Mais je savais déjà avant d'intégrer mon poste que ce CDI serait en fait un long CDD. Un an après mon arrivée, j'ai de suite souscrit un emprunt pour financer l'achat de ma première opération. A l'époque, les taux d'intérêts étaient de 4,5 %. 

2) Quand avez-vous commencé à investir dans l'immobilier ? Combien de biens possédez-vous actuellement ?  

J'ai commencé mon premier investissement un an après avoir intégré mon premier emploi. J'ai depuis revendu plusieurs biens, et aujourd'hui je possède deux grandes surfaces de 150 et 200 mètres carrés ainsi que deux trois pièces et un local commercial.

Je décris d'ailleurs dans mon prochain livre (qui va être publié très prochainement) toutes les opérations que j'ai réalisées après l'écriture de mon premier livre "Comment je suis devenue rentière en 4 ans". J'y explique comment j'ai fait pour multiplier par 5 mes revenus de l'époque. 

3) Dans votre livre "Comment je suis devenue rentière en 4 ans" et vos apparitions dans les médias, vous expliquez que vous avez commencé à investir dans l'immobilier avec peu d'apport initial et en suivant une méthode qui vous a permis de devenir rentière rapidement. Quelles sont les grandes lignes de votre méthode ?

Oui cette méthode à été d'ailleurs reprise un peu à toutes les sauces, et cela a dénaturé le concept puisque celui-ci repose sur ma propre expérience et mon savoir-faire.

Quoi qu'il en soit, oui en effet j'ai mis un petit apport pour ma première opération, puis j'ai renouvelé l'opération immédiatement après et cela à plusieurs reprises, tout en faisant à deux reprises un achat - revente.

En mettant l'accent sur un aménagement spécifique des biens et en les décorant à mon goût, j'ai pu, pour toutes mes opérations d'investissement locatif, obtenir un cash-flow et pour mes achats-reventes obtenir une plus-value intéressante. Cela m'a permis au bout de 4 ans, de percevoir des revenus supérieurs à mon salaire, j'ai ainsi décidé de changer d'orientation, d'écrire mon premier livre et de créer ma société : Elise Franck Conseil .

4) Vous insistez beaucoup sur la valorisation du bien (home staging). Selon vous, cela fait vraiment la différence. Pouvez-vous nous en dire plus et pourquoi y accordez-vous une telle importance ? 

Oui en effet, les gens pensent souvent que mon point fort est de dénicher des biens avec des prix hors marché, mais en fait ce n'est pas le cas, je repère simplement les produits les plus intéressants du marché en termes de prix et de caractéristiques, tout en analysant bien sûr la situation géographique.

Ensuite, je mets l'accent sur l'aménagement du bien pour l'adapter à la demande du marché locatif. Enfin, je travaille avec soin la présentation et la décoration.

Pour cela, chaque objet et chaque meuble est important : sa taille, sa qualité, son prix, sa couleur, etc. Chaque détail compte. C'est ainsi que mes produits peuvent être positionnés sur la fourchette haute du marché locatif et ont une valeur supérieure à la vente. 

5) Vous privilégiez la location meublée. Quels sont les avantages de ce type de location par rapport aux autres ?  

Le premier avantage est la fiscalité : en effet, en faisant du meublé dans l'ancien, vous bénéficiez d'une réduction fiscale de 50 % sur vos revenus locatifs en adoptant le régime LMNP (en France). Vous pouvez aussi opter pour le régime du réel, ce qui vous permet de déduire vos intérêts d'emprunts, et surtout le montant des travaux qui sont souvent importants si vous privilégiez les produits à rénover. 

Le deuxième avantage, comme je le disais plus haut est que cela permet de se positionner sur la fourchette haute du marché locatif. Attention toutefois, la décoration est un métier et un art qui n'est pas donné à tout le monde. 

Le troisième avantage pour Paris, est que cela permet de rajouter un complément de loyer et de pouvoir, malgré la loi ALUR à Paris, se positionner sur des prix locatifs élevés. 

Le quatrième avantage est la sécurité : en effet, en faisant du meublé, vous attirez des locataires qui sont soit des étudiants, soit des jeunes couples ou des hommes d'affaires qui cherchent un pied-à-terre pour un, deux ou trois ans. Ainsi, vous attirez des locataires qui ont un certain statut social et qui ne resteront que quelques années dans votre appartement. Vous êtes ainsi à l'abri d'un problème financier qui peut arriver à toute personne sur une période longue. Le fait de privilégier des étudiants (jeunes, faisant par exemple des écoles de commerce ou autres), vous permet aussi d'exiger des garants qui viennent sécuriser vos revenus. 

6) Concrètement, quelles sont les différentes étapes d'un investissement immobilier ? Généralement, quelle est la durée d'un projet immobilier ?

La durée d'un projet varie entre 5 et 7 mois en fonction de la taille du bien et du montant des travaux. 

Les étapes importantes sont selon moi : 

  • Trouver le bien idéal
  • Faire une offre
  • Signer le compromis ou la promesse d'achat
  • Prendre les mesures et faire le plan avant - après du bien
  • Réfléchir au plan d'aménagement
  • Réfléchir à l'ameublement et à la décoration
  • Signer l'acte définitif
  • Commencer les travaux
  • Suivre les travaux
  • Veillez à ce que les délais soient respectés
  • Acheter les fournitures, les meubles et la petite décoration
  • Décorer le bien
  • Faire des photos de qualité
  • Mettre une annonce
  • Faire visiter le bien
  • Choisir le meilleur dossier
  • Remplir et signer le mandat, l'état des lieux
  • Remettre les clés au locataire
  • Gérer son bien 

7) Quelle rentabilité locative minimale (brute) viser quand on investit dans l'immobilier ? 

La rentabilité dépend de la zone géographique. Mais je dirais que si on doit donner un minimum lorsqu'on fait du meublé, je dirais 5 %. 

8) Depuis l'essor de Airbnb, la location saisonnière est très à la mode. Le home staging est primordial pour donner du cachet au bien et attirer un pus grand nombre. Avez-vous déjà fait de la location saisonnière avec un de vos biens ? 

Oui j'ai tenté le saisonnier pendant un court temps, mais j'ai vite repris la location en meublée, car en terme de retour sur investissement (ROI) , cela revient au même. Par contre la gestion est beaucoup plus importante et je ne vois pas l'intérêt de faire de l'investissement locatif si c'est pour travailler à plein temps pour cela.

Mais ce sera à chacun de juger si le saisonnier lui convient ou pas, j'en parle d'ailleurs dans mon nouveau livre. 

9) Quels sont vos conseils pour ceux qui débutent dans l'immobilier et qui souhaiteraient se lancer pour gagner leur indépendance financière ?  

Je donne beaucoup de conseils déjà dans mes trois livres, mais si je ne devais en citer que quelques-uns, je dirais  : 

  • Ne pas avoir peur : savoir être confiant et savoir un moment lâcher prise, car si on est trop inquiet ou trop attaché à ses propres désirs, ou encore si on cherche la perle parfaite, on n'avance pas assez vite. Or le temps est primordial si on veut rapidement obtenir des revenus. 
  • Ne pas trop s'investir une fois qu'on est propriétaire. Pour moi, mes biens immobiliers servent uniquement à m'apporter des revenus sans que je sois obligée de travailler pour cela. Ainsi une fois que je suis propriétaire, je me désinvestis autant que je peux. 
  • Ne pas être obnubilé par l'affaire parfaite. 
  • Ne pas avoir peur d'enchaîner les opérations et revendre si nécessaire

J'espère que le contenu de cette interview vous a donné envie d'investir dans l'immobilier et vous a donné quelques pistes pour vous lancer. 

Vous pouvez retrouver Elise Franck sur le site internet de sa société Elise Franck Conseil et également consulter son blog dans lequel elle vous fournit d'autres conseils pour réussir dans l'immobilier ! 

Cet article vous a plu ? 

Vous seriez peut-être intéressé par mon guide de démarrage de la liberté financière. Dans ce guide, je vous donne des méthodes simples pour mieux gérer votre argent et investir. Je parle également des 3 leviers de l'indépendance financière (dont l'immobilier) ! 

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