Comment réaliser son premier investissement immobilier sans apport

Je suis Pierre ROMAGNY du blog www.moinspauvre-plusriche.com. Dans cet article, je vais vous expliquer comment j'ai fait pour réaliser mon premier investissement sans apport. Oui, j'ai acheté un appartement sans mettre 1 € de ma poche. En plus, il s'autofinance entièrement !

Pourquoi choisir l'immobilier ?

Comme vous pouvez le voir dans ma présentation, je ne suis pas issu d'une famille riche, je n'ai pas fais de longues études qui me permettent de prétendre à un salaire important (en fait, je n'ai qu'un CAP). Après quelques lectures et recherches sur internet, j'ai relevé un point commun qu'ont tous les hommes riches: ils ont absolument tous de l'immobilier.

L'investissement immobilier est la méthode la plus rapide et rentable pour s'enrichir lorsqu'on part de rien.

Et puis je me suis dit: "Je vais apprendre dans un premier temps, puis je vais essayer. Après tout je ne suis pas plus con qu'un autre et je n'ai rien à perdre".

J'ai souvent entendu : "l'immobilier est réservé aux riches". Je me suis donc posé la question suivante : "Les riches ne naissent pas tous riches, comment ont-ils fait pour le devenir?"

Il y a une chose importante à comprendre, c'est qu'en investissant dans l'immobilier, votre appartement, immeuble, parking ou autre, rapportera de l'argent sans avoir besoin d'échanger votre temps contre de l'argent. Les loyers tombent même lorsque vous êtes en vacances ! 

La recherche

J’avais remarqué sur Leboncoin.fr un bien en vente par un professionnel. L’agence étant à 5 minutes de chez moi, je décide d’y faire un tour. Après avoir poussé les portes de l’agence immobilière, l’agent me dit que le bien n’est plus en vente, un compromis à été signé il y a moins d’une semaine.

Du coup je lui demande s’il avait d’autres biens qui correspondraient à mes critères. Il me présente sur son écran, un bien intéressant. En plus les vendeurs ont l'air pressés (donc négociation possible) puisqu'il ont un enfant et ont donc besoin d'une chambre supplémentaire. 

Le bien

Il s’agit d’un appartement type 2, au centre d’une petite ville de moins de 4 000 habitants, entre Lyon et Mâcon, en région Rhône Alpes. Valeur locative entre 430 et 460 € / mois (estimation par une agence immobilière locale).

Il fait 49 m², pas de travaux à prévoir. Il est dans une copropriété de 3 lots géré par un syndic bénévole.

Il est en bon état (louable immédiatement) et fonctionnel, l’environnement est agréable.

La négociation

D’emblée, je montre que le bien m’intéresse, mais vu que c’est un investissement, je ne proposerai pas le prix affiché quoi qu’il arrive. Et puis là, l’agent immobilier me dit :

« Il est affiché à 78 000 €, mais si pour vos calculs ça peut vous aider, partez plus sur du 69 000 €. »

Incroyable, on aurait dit que l’agent connaissait la marge de négociation.

J’ai rédigé une offre d’achat à 65 000 €. Les vendeurs ont beaucoup hésité (ils avaient un autre projet derrière) pour finalement me faire une contre proposition 69 000 € que j’ai accepté. Cette négociation fut assez simple (j'aurais même du négocier un peu plus).

La recherche du financement.

Une fois le compromis chez le notaire signé, il me fallait maintenant trouver un financement, sans quoi mon investissement tomberait à l’eau.

Mes conditions : 0  d’apport ET des mensualités inférieures au loyer.

Je vous explique pourquoi il est préférable de ne pas faire d'apport dans cet article.

Pensant gagner du temps, j’ai consulté en 1er un courtier. Il me proposa un financement à 450€/mois sur 25 ans avec 2 500 € d’apport (correspondant à ses honoraires et les différentes garanties). Evidemment j’ai refusé car il ne remplissait aucunes de mes critères.

J’ai ensuite consulté ma banque qui était prête à me suivre, mais avec au minimum 6 000 € d’apport pour payer les frais de notaire.

Puis 2 autres banques qui ont refusé de me suivre, dont l’une où la conseillère à clairement rigolé quand je lui ai dit que je voulais investir dans l'immobilier sans apport. Aux rires, elle a rajouté : « Si c’était aussi simple, tout le monde le ferait ! ».

J’ai finalement trouvé 2 banques qui me suivaient et comprenaient mon projet. L'une me proposait un financement sur 20 ans, l'autre sur 25 ans.

Le montage du financement

Le dossier a été monté de la manière suivante :

  • Prix net vendeur : 63 335 €
  • Frais d'agence : 3 795 €
  • Prix du mobilier : 1 870 €
  • Frais de garantie : 1 033 €
  • Frais de notaire : 5 950 €
  • Frais de dossier : 357 €
  • Taxe foncière au prorata : 190 €

Investissement total de 76 530 €. 

Ci-dessous, voici un extrait de mon offre de prêt (sans apport !). 

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Le notaire

Chez le notaire, nous avons signé en premier un compromis de vente, où il est rappelé le prix négocié, et diverses conditions suspensives (obtention de prêt sous 90 jours,...).

Ce jour là, j’ai avancé 400 € sur les frais de notaire et versé 1 000 € pour le dépôt de garantie. Ces 1 000 € servent à prouver mon engagement auprès du vendeur, cette somme est négociable car initialement l’agence immobilière me demandait 4 000 € en dépôt de garantie (somme que je n’avais pas). Ces 1 400 € versés étaient prévus dans le prêt, ils me seront remboursés quelques jours après la signature définitive chez le notaire.

Pour cette opération, j’avais trouvé mon financement avant même de signer le compromis de vente. Pour valider mon financement, il me suffisait ensuite de donner un exemplaire du compromis à ma banque afin d’avoir un accord définitif.

La signature de l’acte définitif était prévue le 12 juillet. Deux jours avant la vente définitive, mon clerc de notaire m’appelle en me disant qu’il n’a toujours pas reçu les fonds et que la vente ne pourra pas se faire s’il ne les a pas le 12 juillet matin. Ma banquière avait oublié de faire le virement et était partie en vacances !

J’ai perdu des heures au téléphone pour que le virement se fasse en urgence car je ne pouvais pas me permettre de repousser la vente (ma locataire arrivait avec ses meubles le 14 juillet !).

Moralité de l’histoire : assurez-vous personnellement que les délais soient respectés à tous niveaux (un simple mail est souvent suffisant).

Le jour de la vente, j’ai réglé à l’ancien propriétaire un chèque de 190 € correspondant au prorata de la taxe foncière.

Définir le montant du Loyer

Pour louer rapidement, et au bon prix, j’ai fait des tests sur le montant de loyer. Pour cela, j’ai posté des annonces sur leboncoin.fr. En fonction du retour que j’avais, j’ajustais mon prix.

S'il y a beaucoup d’appels, j’augmente le tarif, et s’il n’y a que peu ou pas d’appel, je baisse le tarif.

Attention, il faut également tenir compte du type de locataire qui répond à votre annonce.

Après avoir appliqué cette méthode, j’ai remarqué que les candidats à la location avaient de meilleurs profils (CDI et salaires corrects) quand le prix était correct. De plus, si vous voulez fidéliser votre locataire, le loyer ne devra pas être surestimé. De cette manière vous limiterez la vacance locative et donc le travail à fournir pour que votre investissement « tourne ».

La recherche de mon 1er locataire

J’ai trouvé mon 1er locataire grâce à leboncoin.fr. J’avais mis l’appartement en ligne 2 mois avant la signature de l’acte définitif ! Ce qui m’a permis de pouvoir mieux choisir mon locataire et de tester le loyer que je pratiquerais.

Je faisais visiter le logement alors qu’il n’était pas encore à moi. Par politesse, vu que les propriétaires habitaient encore le logement, nous avions convenu d’un jour et d’un horaire dans la semaine où je pouvais le faire visiter sans déranger.

J’ai pu trouver ma 1ère locataire (une jeune femme seule et démarrant dans la vie active), signer le bail et récupérer le chèque de caution 1 mois avant d’acheter réellement l’appartement. De quoi démarrer ma vie d’investisseur sereinement.

Quelques chiffres sur l'opération

Nous avons vu plus haut que l’opération a été financée par un prêt de 76 340 €. Le loyer pratiqué est de 460 € + 6 € de charges pour 358 € de mensualité.

Rentabilité brute : 7,23%

Rentabilité nette : 6,65%

Sur une année, je perçois 5 520  de loyer (je ne compte pas les charges puisque je ne fais que les récolter auprès du locataire) pour 4 296  de crédit assurance incluse. Soit une différence de 1 224 € en ma faveur. Avec cet argent, je peux payer ma taxe foncière (≈300€), mon assurance PNO (≈120€) et mes impôts.

Mon objectif à donc été atteint, à savoir un 1er appartement qui s’autofinance complètement, sans travaux et surtout sans mettre le moindre centime ! 

Conclusion

L'investissement sans apport, peut paraître impossible, surtout quand on entend 90% du temps des phrases du genre : "L'immobilier c'est pour les riches" ou "il faut déjà de l'argent pour investir" ou encore "si c'était si simple tout le monde le ferait..."

Si vous voulez réussir à investir sans apport, n'écoutez pas les gens qui vous diront que c'est impossible. Peu importe que ces gens soient des banquiers, agents immobilier ou même notaires. Je l'ai fait DONC vous pouvez le faire. Inspirez-vous de personnes qui ont déjà investi sans apport et faites comme eux !

L'immobilier est une drogue, après avoir investi une première fois, vous aurez envie de recommencer. 

Le seul regret que j'ai aujourd'hui: ne pas m'y être intéressé plus tôt. 

Tout comme il faut apprendre à marcher avant de courir, apprendre le code de la route avant de conduire, il faut aussi apprendre à investir avant d'investir. En 2017, l'apprentissage est accessible à tous. Pour cela, vous êtes libres d'aller sur mon blog Moins Pauvre, Plus Riche ou alors lisez des livres sur l'immobilier (allez voir ma bibliothèque).

Apprenez, Agissez et Devenez Riche.

La balle est dans votre camp !

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