Immobilier : Comment calculer un rendement locatif ?

Si vous me suivez depuis le début, vous devez savoir que je m'intéresse de près à l'indépendance financière. Aujourd'hui, je vais vous parler d'immobilier, l'un des 3 leviers pour devenir financière libre ! 

En cette période de taux bas, placer votre argent dans votre livret d'épargne ne vous rapporte quasiment plus rien. 

Alors vous avez décidé d'investir une partie de vos économies dans l'immobilier locatif mais vous ne savez pas comment être sûr que votre investissement sera rentable ? Ou peut-être que vous avez déjà quelques biens immobiliers en vue mais vous ne savez pas lequel choisir

La solution à vos problèmes, c'est bien sûr de calculer le rendement locatif

Comme pour tout investissement, la rentabilité (ou le rendement) est le point fondamental qui vous permet de déterminer si un investissement est intéressant ou non.  

Il est donc primordial de savoir comment le calculer pour éviter de faire un mauvais investissement et perdre de l'argent. 

Qu'est-ce qu'un rendement locatif ? 

Lorsque vous allez à la banque et que vous voulez placer votre argent dans votre livret d'épargne, votre ami le banquier va vous proposer un rendement de 2%. 

Cela signifie qu'en déposant 100€ dans votre livret pendant un an, la banque vous donnera 2€, c'est-à-dire les intérêts. 

Pour un investissement immobilier, le principe est le même. Cette fois-ci, vous êtes investisseur. Au lieu de placer votre argent à la banque, vous investissez dans un logement. Et les loyers que vous percevez constituent les intérêts. Le problème c'est que vous ne connaissez pas votre rendement à l'avance, vous devez le calculer vous-même ! 

Le rendement mesure concrètement le revenu que vous rapporte votre loyer par rapport au prix d'achat du bien. Le rendement locatif s'exprime sur une base annuelle, ce qui revient à dire que vous basez vos calculs sur l'ensemble des loyers que vous percevrez sur une année. 

Pourquoi le calculer ?

  • Le rendement locatif est le critère principal qui vous permet de savoir si vous faites une bonne affaire.
  • Il vous sera également utile pour constituer votre dossier pour l’obtention du crédit à la banque si vous devez emprunter. 

3 méthodes pour calculer un rendement locatif : 

- Rendement brut

Il s’agit de la méthode la plus simple et la plus répandue pour calculer la rentabilité d’un investissement.

La rentabilité locative brute est la rentabilité la plus élevée que vous pouvez obtenir pour votre bien. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien majoré des autres frais liés à l’achat (notaire, frais d’agence, frais bancaire, le coût des travaux s'il y en a, etc.). 

Loyer annuel / (Prix d'achat + autres frais liés à l'achat)

Par exemple, si vous faites louer votre bien 500€ par mois et que le prix d’achat total de votre bien est de 100000€, alors votre rendement brut sera calculé comme suit : (500 x 12)/100000 x 100, ce qui vous donne 6%.

Autant vous dire que vous n'obtiendrez jamais une telle rentabilité. D'abord, parce que vous ne pouvez pas être sûr que vous aurez un locataire pour toute l'année. Ensuite, parce que vous ne prenez pas en compte les charges et les impôts.

Pourquoi l’utiliser me direz-vous ?

Parce que le rendement brut permet de comparer rapidement et simplement deux investissements immobiliers afin de sélectionner celui qui offre le meilleur rendement.

Le rendement locatif brut est aussi le ratio que les agences immobilières utilisent ou celui que vous retrouvez dans les petites annonces. Comme ce rendement ne tient pas compte des charges et de la fiscalité, les agences immobilières l'utilisent pour faire "gonfler" le rendement et rendre un bien plus attractif sur le marché.

D'ailleurs, les agences prennent uniquement le prix net vendeur du bien et les frais d'agence. Elles ne prennent pas en compte les frais de notaire et le coût des travaux s'il y a. Méfiance donc !

- Rendement net

Le rendement net tient compte des frais de gestion et d’entretien du bien ainsi que les autres charges liés au bien. Vous tenez donc compte de : 

  • Taxe foncière (une fois par an)
  • Frais de gestion et d'entretien du bien
  • Assurances loyers impayés (facultatives)
  • Charges de copropriété s'il y a. 

Le calcul du rendement net est évidemment beaucoup plus précis. Vous l’obtenez en effectuant le calcul suivant :

(Loyer annuel - Charges) / (Prix d'achat + autres frais liés à l'achat)

Pour obtenir une estimation de votre rentabilité locative nette, vous pouvez utiliser ce site. Il propose un simulateur qui permet également d'estimer les charges annuelles de votre bien ainsi que la taxe foncière. 

Le rendement net vous permet de déterminer la faisabilité de votre projet. En effet, si celui-ci est trop bas, il y a peu de chances que votre bien s'autofinance car vous devez également retirer de vos revenus les impôts ... 

- Rendement net après impôts

Cette méthode de calcul est identique à la précédente sauf qu’on y inclut la fiscalité

C'est le rendement le plus complexe à déterminer car il dépend de la situation fiscale de chacun. L'idée est de faire le même calcul que pour le rendement net sauf que vous soustrayez les impôts à votre loyer annuel. Le calcul est le suivant : 

(Loyer annuel - Charges - Impôts) / (Prix d'achat + autres frais liés à l'achat)

En tout cas, ce calcul est le plus important car c'est ce rendement qui va déterminer si vous gagnerez de l'argent ou pas.  

Quel rendement minimum viser ? 

Maintenant que vous savez comment calculer un rendement, vous devez probablement vous demander à partir de quel seuil vous faites une bonne affaire. 

Cela dépend ! Cela dépend de la région dans laquelle vous vivez et du bien que vous choisissez. 

De manière générale et pour que vous ayez un ordre d'idées, en-dessous de 5% net, il ne faut pas acheter. En effet, comme il s'agit du rendement net, vous devez encore retirer les impôts, ce qui diminue encore votre rendement. Et plus vous vous rapprochez du rendement de votre livret d'épargne, moins c'est intéressant. 

Ceci était un extrait gratuit de mon livre "Le guide de démarrage de la liberté financière". 

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